이재명 첫 부동산 대책 - 6.27 부동산 대책

 

 2025년 6월 28일 시행될 부동산 대출 규제 정책(일명 '6.27 부동산 대책')은 과열된 시장에 대한 ‘응급 처치’를 넘어, 부채 주도형 성장의 악순환을 끊고 장기적인 시장 안정을 도모하기 위한 ‘선제적 연착륙’ 전략으로 평가되어야 합니다. 이번  규제가 단기적 고통을 감수하더라도, 중장기적으로는 부동산 가격 거품을 제거하고 서민층의 내 집 마련 기회를 실질적으로 확대하는 ‘건강한 조정의 마중물’이 될 것이라는 관점에서 시장의 미래를 예측해보려 합니다. 

이번 부동산 대출 규제 의미?

 6.27 부동산 대책은 ‘충격’이 아닌, 통제 불능의 상태로 치닫던 시장에 가해진 책임 있는 ‘제동’으로 평가합니다. 규제 직전 시장은 각종 지표에서 명백한 ‘위험 신호’를 보내고 있었으며, 특히 서울의 아파트 매매가 변동률은 6년 9개월 만의 최대 상승 폭을 기록하는 등 비정상적인 과열 양상이 뚜렷했습니다. 

 

지표	시점	수치	의미 및 출처
주간 아파트 매매가 변동률 (서울)	6월 4주	+0.43%	6년 9개월 만의 최대 상승 폭
주간 아파트 매매가 변동률 (성동구)	6월 4주	+0.99%	통계 공표 이래 최고치
주간 아파트 매매가 변동률 (마포구)	6월 4주	+0.98%	통계 공표 이래 최고치
주택가격전망 CSI	6월	120	집값 급등기였던 2021년 10월(125) 이후 최고치
서울 매수우위지수	6월 2주	82.98	3년 8개월 만의 최고치, 매수 심리 급등

표 1.1: 규제 직전 서울 아파트 시장 과열 지표 (2025년 5-6월)

 이처럼 최근 부동산 시장 과열과 부채 급증 상황에서, 높은 주택 가격을 그대로 둔 채 서민층에게 대출의 문을 더 열어주는 것은 결국 ‘목마른 사람에게 바닷물을 먹이는 꼴’과 다름없습니다. 이는 감당 불가능한 빚의 굴레를 미래 세대에게 전가하는 무책임한 행위입니다. 따라서 정부의 이번 조치는 투기적 광풍을 멈추고, 가계부채의 뇌관을 제거하여 시장의 연착륙을 유도하기 위한 필수적이고 시의적절한 결단이었다고 말하고 싶습니다.

6.27 부동산 대책의 핵심 사항은?

 이번 규제의 핵심은 부동산 수요자를 옥죄는 ‘족쇄’가 아니라, 과도한 부채로부터 개인과 시스템을 보호하는 ‘안전장치’가  되는 정책으로 단순히 규제를 통한 시장 위축이 아니라, 불건전한 요소를 제거하고 시장 본연의 기능을 회복시키는 시작이 되길 기대합니다.

 

구분	대 상	규제 지역	변경 규정 (6월 28일 이후)	정책 목표
주택담보대출 총액 한도	모든 주택 구매자	수도권·규제지역	주택담보대출 최대 6억 원 한도	과도한 대출을 통한 고가 주택 추격 매수 차단, 자산 가격 거품 형성 억제
다주택자 주택담보대출	2주택 이상 보유자	수도권·규제지역	LTV 0% (비규제지역 포함 수도권 전체)	대출을 이용한 투기적 다주택 보유를 원천적으로 차단하여 시장 안정화 도모
1주택자 처분조건부 대출	1주택 보유자 (갈아타기)	수도권·규제지역	6개월 내 기존 주택 처분 조건	단기 시세차익을 노린 투기성 갈아타기 수요 억제, 실수요 중심 시장 재편
생애최초 주택 구매	무주택자	수도권·규제지역	LTV **70%**로 축소, 6개월 내 전입 의무 부과	과도한 부채로 위험한 자산 시장에 진입하는 청년층 보호, 갭투자 방지
정책모기지: 디딤돌/버팀목	무주택 서민	전국	디딤돌(신혼) 3.2억, 버팀목(신혼) 2.5억 등으로 축소	정책 자금이 집값 상승의 불쏘시개로 사용되는 것을 방지, 재정 건전성 확보
전세자금대출 보증	전세 대출자	전국	HUG 보증비율 **80%**로 축소 (7월 21일 시행)	은행의 리스크 심사 강화 유도, 전세가를 밀어 올리는 과잉 유동성 차단
기타 주요 규제	주택담보대출 이용자	수도권·규제지역	- 주담대 만기 최장 30년으로 제한, - 6개월 내 전입 의무 부과, - 소유권 이전 조건부 전세대출 금지	DSR 규제 우회 경로 차단, 실거주 원칙 확립, 갭투자의 자금줄 완전 차단

표 2: 6.28 부동산 대출 규제 주요 내용

💡 특히, 생애최초 LTV를 80%에서 70%로 축소한 것은 청년의 내 집 마련 기회를 빼앗는 것이 아니라, 가격이 최고점인 시장에서 과도한 빚을 내는 위험으로부터 그들을 보호하는 조치입니다. 마찬가지로 디딤돌·버팀목 등 정책 대출 한도를 줄인 것은, 국민의 세금으로 운영되는 정책 금융이 오히려 집값 거품을 키우는 역설을 막기 위한 정책으로, 이는 단기적인 불편함을 넘어선 장기적인 사회적 이익을 추구하는 정책 방향을 의미합니다.

2025년 3분기-4분기 부동산 전망

 이번 부동산 대출 규제의 즉각적인 효과로 나타나는 거래 위축과 가격 안정은 시장 붕괴가 아닌, 과열된 시장이 정상 궤도로 복귀하는 ‘건전한 조정’의 시작으로 해석해야 합니다. 시장이 스스로 균형점을 찾아가는 과정에서 나타나는 자연스러운 현상이며, 이는 향후 더욱 안정적인 시장 환경을 조성하는 데 필수적입니다.

1. 투기적 수요 소멸과 시장 이성 회복

 ‘거래 절벽’이라는 표현은 부정적인 뉘앙스를 풍기지만, 실제로는 시장의 실패가 아니라 부채에 의존하던 허수(虛數)가 사라지고 시장이 이성을 되찾을 것입니다. 6억 원 대출 상한선과 다주택자 대출 금지는 투기 목적으로 시장에 진입했던 비정상적 수요를 효과적으로 퇴출시킬 것이고, 부동산 시장은 자금 조달 계획이 명확하고 실질적인 주거 목적을 가진 실수요자 중심으로 재편될 것이며, 이는 장기적으로 훨씬 더 안정적이고 예측 가능한 시장을 만드는 견고한 기반이 될 것입니다. 투기 세력이 빠져나가면서 시장의 왜곡된 신호들이 줄어들고, 주택의 본질적인 가치가 중요시되는 전환점 될 것입니다.

2. 가격 거품 제거의 서막

 서울 핵심 지역의 가격 상승세가 멈추고 조정 국면에 진입하는 것은 정책의 목적인 만큼 그동안 소득으로 감당할 수 없는 수준까지 치솟았던 주택 가격이 점진적으로 하향 안정화되고, 이는 급격한 폭락이 아닌 ‘정상화’를 의미하며, 미래의 잠재적 구매자들에게는 절망이 아닌 희망의 시작이 될 것입니다. 부동산 시장이 비이성적인 과열에서 벗어나 합리적인 가격 수준을 찾아가는 과정은 장기적인 관점에서 시장의 활력을 되찾는 시작이 될 것으로 전망됩니다.

3. 갭투자 근절과 실수요 중심 시장 재편

 ‘6개월 내 전입 의무’ 부과는 단기적인 전세 공급 감소라는 우려도 있지만, ‘갭투자’라는 시장의 암적 존재를 뿌리 뽑는 긍정적 효과가 훨씬 큽니다. 갭투자는 전세금을 레버리지 삼아 집값을 밀어 올리고, 그 위험은 고스란히 세입자와 후순위 구매자에게 전가하는 매우 불건전한 방식이었습니다. 실제로 수도권 아파트 전세가율이 67%를 넘어서는 등 갭투자를 부추기는 환경이 조성되어 왔습니다. 전입 의무 강화는 주택이 ‘사는(live) 곳’이지 ‘사는(buy) 것’만이 아님을 명확히 하는 조치로, 시장을 실수요자 중심으로 재편하여 장기적인 안정에 크게 기여할 것입니다. 

4. 무분별한 부채로부터의 청년 보호

 ‘영끌 투자’를 추구하는 청년 세대의 기회를 박탈하는 것이 아니라, 오히려 그들을 ‘부채의 덫’에서 구제하는 것으로 이해해야 할 것입니다. 이번 규제는 청년들이 감당할 수 없는 가격의 주택을 무리하게 추격 매수하는 것을 막고, 대신 안정된 자산 형성을 계획하고 미래를 설계할 시간을 벌어주는 진정한 ‘주거 사다리’로 비싼 집을 빚내서 사게 하는 것이 아니라, 합리적인 가격의 주택을 안정적으로 구매할 수 있는 환경을 만들어주는 정책이 될 것입니다.

2026-2027년 부동산 전망

‘풍선효과’는 과도한 우려: 제한된 자금 흐름 예상

 이번 규제는 특정 지역을 겨냥한 ‘핀셋 규제’가 아니라, 6억 원 총액 제한과 강력한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 통해 신용 공급의 ‘총량’ 자체를 관리하는 방식입니다. 투기의 원천인 ‘돈줄’이 막힌 상황에서 자본이 다른 지역으로 대규모로 이동해 시장을 과열시킬 가능성은 매우 제한적입니다. 물론 일부 비규제지역으로의 소규모 이동이 있을 수 있으나, 이는 시장의 대세를 바꾸지 못하는 미미한 수준에 그칠 것으로 예측됩니다.

자산 가격의 정상화 과정 진행 예상

 대출 규제로 인해 나타나는 시장 분화는 흔히 말하는 ‘양극화’가 아닌 ‘정상화’의 과정으로 진행 될 것으로 예상합니다. 고가 주택 시장은 대출 없이 구매 가능한 자산가들의 시장으로 재편되고, 대출을 활용한 투기적 수요가 사라지면서 가격 거품이 제거될 것입니다. 이는 그동안 비정상적으로 부풀려졌던 자산 가격이 본연의 가치를 찾아가는 과정입니다. 동시에, 중저가 주택 시장은 가격 안정성이 높아지면서 실수요자들이 보다 합리적인 가격으로 접근 가능한 시장으로 거듭날 것입니다. 이는 자산 불평등의 심화가 아니라, 비정상적인 자산 가격 구조를 정상화하는 중요한 단계로 작용할 것입니다.

건전한 투자 문화의 정착

 단기 시세차익을 노리는 갭투자가 불가능해지면서, 부동산 시장은 장기적 가치와 안정적 임대 수익에 기반한 건전한 투자 문화가 자리 잡을 기회로 이는 부동산을 단순한 투기 수단이 아닌, 안정적인 자산 포트폴리오의 일부로 인식하는 성숙한 시장이 될 것으로 보입니다. 

연착륙을 위한 다음 정책 과제는?

 일각에서는 이번 대출 규제 정책으로 수요가 억제되는 동안 공급 기반 붕괴를 우려하는 목소리가 있습니다. 이번 규제 이후  왜곡된 공급 시장을 정상화하고, 진정한 의미의 공급 확대를 가능하게 하는 추가 정책 제시가 필요합니다.

가격 안정화를 통한 공급 기반 재건

‘공급 절벽’은 이번 규제의 결과가 아니라, 지난 몇 년간 이어진 가격 폭등과 투기 과열의 결과물입니다. 실제로 향후 수도권 아파트 입주 물량은 급격히 감소할 것으로 예측됩니다.

연도	서울	경기·인천	수도권 합계	분석 및 출처
2025년	48,000	84,000	132,000	감소 시작
2026년	3,255	63,583	66,838	심각한 공급 부족 현실화
2027년	미정	미정	62,048	지속적 부족

표 3: 수도권 아파트 입주 예정 물량 전망 (단위: 가구)
자료: 국토교통부, 부동산R114, 관련 연구기관 자료 종합

 

 수도권, 특히 서울의 입주 물량이 2026년부터 급감하여 심각한 공급 부족이 예상됩니다. 이러한 공급 부족은 천정부지로 치솟은 땅값과 원자재 가격, 공사비로 인해 건설사가 합리적인 가격의 주택을 공급하는 것이 원천적으로 불가능했기 때문입니다. 이번 규제를 통해 시장 안정화를 유도하고, 안정된 가격 기반 위에서 건설사들은 사업성을 예측하고 꾸준한 주택 공급에 나설 수 있는 환경 조성이 필요합니다.

부실 PF 정리와 산업 구조조정

 현재의 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 역시 부동산 버블이 낳은 필연적 결과입니다. 실제로 비은행금융기관의 PF대출 관련 연체율은 2022년 말 1.75%에서 2025년 1분기 4.92%까지 치솟는 등 심각한 수준에 도달했습니다. 시장 냉각기동안 부실 PF 사업장을 정리하고, 건설 산업의 구조적 체질을 개선할 수 있는 기회를 제공해야 합니다. 물론 단기적 고통은 따르겠지만, 부실을 털어내고 경쟁력 있는 사업장 위주로 산업을 재편하는 것은 장기적인 공급 안정성을 위해 반드시 거쳐야 할 과정입니다.

 가격 안정 기반 위에서의 선별적 공급

 정책의 목표는 무조건적인 공급 확대가 아니라, ‘부담 가능한 가격의 양질의 주택 공급’이 되어야 합니다. 정부가 주도하여 청년, 신혼부부, 서민층을 위한 장기 공공임대 및 공공분양 주택을 대폭 확대하는 정책이 필요합니다. 또한, 아파트에 편중된 공급에서 벗어나, 서민들의 중요한 주거 유형인 빌라, 다세대 주택의 공급을 활성화하기 위한 맞춤형 지원책을 병행해야 합니다. 

조세 제도의 재균형: ‘보유’의 책임 강화

 단기 매매에 대한 높은 거래세는 유지하되, 장기적으로는 불로소득에 대한 보유세(재산세, 종합부동산세)를 합리적으로 강화하여 조세의 무게중심을 이동시켜야 합니다. 주택을 사용하지 않고 과도하게 보유하는 것에 대한 사회적 비용을 부과함으로써, 투기 수요를 억제하고 자원의 효율적 배분을 유도해야 합니다. 이는 주택을 소유하는 것만으로 막대한 이득을 얻는 불공정한 관행을 개선하고, 주택이 진정한 주거의 역할을 하도록 유도하는 장치를 만들어야 할 것 입니다.

이번 부동산 대출 규제가 고통스러운...  그러나 올바른 길이 되길 바랍니다.

 2025년 6월 28일 시행된 대출 규제는 시장에 가해진 폭력이 아니라, 파국으로 치닫던 우리 경제를 구하기 위한 외과 수술이길 바랍니다. 단기적인 거래 감소와 가격 조정이라는 수술의 고통은, 자산 버블 붕괴라는 더 큰 재앙을 막기 위해 치러야 할 최소한의 비용으로 인식되어야 합니다.

 

 이재명 정부는 이번 조치를 통해, 빚으로 쌓아 올린 신기루가 아닌 땀과 저축으로 내 집을 마련하는 정상적인 사회가 될 것이라는 분명한 메시지를 던져주길 바랍니다.