몽골 수도 울란바토르의 과밀화 : 부동산 투자 기회 ?

 몽골의 수도 울란바토르는 현재 173만 명의 인구를 보유하고 있으며, 이는 몽골 전체 인구의 절반 가까이가 한 도시에 집중되어 있는 상황입니다. 이러한 과밀화는 서울과 같은 한국의 수도권 상황과 유사하며, 주거, 교통, 인프라 등 여러 도시 문제를 야기하고 있습니다. 

 이러한 심각한 도시 문제가 투자 기회를 제공할 수 있는 관점으로 글을 써 볼까 합니다.

울란바토르의 인구 집중 원인과 발전 가능성

 울란바토르로의 인구 집중은 주로 경제적 요인과 주요 인프라의 집중으로 인한 것입니다. 목축업에 종사하는 많은 이들이 '조드(Dzud)'와 같은 자연재해로 인해 생계를 잃고 울란바토르로 이주하고 있으며, 주요 교육 및 의료 인프라가 수도에 집중되어 있는 상황입니다. 이는 도시의 지속적인 인구 증가와 주거 수요 상승으로 이어져, 주택 공급 및 인프라 개선의 필요성을 만들어내고 있습니다. 

 울란바토르는 1924년 이후 몽골의 수도로서 도시 개발을 이어왔으며, 1950년대에는 소련의 지원을 통해 주택, 도로, 공공시설 등 주요 인프라를 구축했습니다. 그러나 당시 계획된 인프라는 인구 50만 명을 수용하기에 불과했으며, 현재의 과밀화 상황은 추가적인 도시 개발과 인프라 개선이 절실히 필요함을 시사합니다.

 

주요 문제와 관련된 발전 가능성

1. 주거 문제와 해결 필요성

 울란바토르에서 가장 큰 문제는 주거 부족입니다. 많은 이주민들이 안정적인 주거지를 확보하지 못해 외곽 지역에 전통 가옥인 게르(Ger)를 설치하고 거주하고 있습니다. 이들 지역은 상하수도와 난방 시설이 갖춰지지 않아 생활환경이 매우 열악하며, 이는 신축 아파트 개발 및 주택 인프라 개선의 필요성을 증가시키고 있습니다. 현재 울란바토르 인구의 약 55%가 게르 지역에 거주하고 있으며, 이를 개선하기 위한 주택 개발은 사회적 가치와 경제적 발전 모두에 기여할 수 있습니다.

2. 교통 문제와 인프라 개선 필요성

 울란바토르의 교통 인프라는 과도한 인구와 높은 자가용 이용률(50% 이상)로 인해 큰 문제를 안고 있습니다. 도로 면적 비율은 약 8~9%에 불과하여, 선진국 도시와 비교할 때 턱없이 부족합니다. 이는 교통 혼잡을 가중시키고 있으며, 교통 인프라 확충이 필요한 상황입니다. 하지만 울란바토르의 교통 문제는 향후 정부의 인프라 개발 계획을 통해 개선될 것입니다.

참고 : 2024.11.14 - [몽골 이야기] - 울란바토르 엄청난 교통체증

3. 인프라 부족과 개발 전략

 울란바토르는 전력과 수자원 등 기본 인프라가 부족한 상황입니다. 이러한 인프라 문제를 해결하기 위해 몽골 정부는 다양한 도시 개발 및 인프라 개선 프로젝트를 추진하고 있으며, 이를 통해 도시의 지속 가능한 발전을 목표로 하고 있습니다.

울란바토르 아파트 시장의 변화

 울란바토르의 과밀화는 주택 수요의 증가로 이어지고 있으며, 이에 따라 아파트 가격도 꾸준히 상승하고 있습니다. 2024년 6월 기준 신축 아파트의 평균 가격은 평방미터당 약 401만 투그릭(한화 약 164만 원)으로, 전년 대비 11% 상승했습니다. 구체적인 지역별 신축 아파트 가격과 기존 아파트 가격은 다음과 같습니다:

신축 아파트 가격 (투그릭/원)

• 항올 구: 4.12백만 투그릭 (1.69백만 원)
• 수흐바타르 구: 4.04백만 투그릭 (1.66백만 원)
• 바양골 구: 3.99백만 투그릭 (1.64백만 원)
• 바양주르흐 구: 3.84백만 투그릭 (1.57백만 원)
• 칭겔테이 구: 3.82백만 투그릭 (1.57백만 원)
• 송기노하이르항 구: 3.06백만 투그릭 (1.25백만 원)

기존 아파트 가격 (투그릭/원)

• 수흐바타르 구: 4.5백만 투그릭 (1.84백만 원)
• 칭겔테이 구: 4.46백만 투그릭 (1.83백만 원)
• 항올 구: 4.3백만 투그릭 (1.76백만 원)
• 바양주르흐 구: 3.51백만 투그릭 (1.44백만 원)
• 바양골 구: 3.39백만 투그릭 (1.39백만 원)
• 송기노하이르항 구: 2.69백만 투그릭 (1.1백만 원)

 기존 아파트의 경우 평균 가격은 평방미터당 388만 투그릭이며, 주거 수요 증가와 경제 성장의 영향으로 전반적인 가격 상승세는 지속될 전망입니다.

정부의 과밀화 해결 전략과 개발 계획

몽골 정부는 울란바토르의 과밀화 문제를 해결하기 위해 도시 분산 정책을 추진하고 있습니다. 주요 계획은 다음과 같습니다:

• 야르막(Yarmag) 신도시 개발: 울란바토르 남서쪽 야르막 지역에 신도시를 개발하여 새로운 행정 중심지를 구축하고 있습니다.
• 쿠시그 밸리 프로젝트: 울란바토르 남쪽 50km에 위치한 준모드(Zuunmod)에 300㎢ 규모의 신도시를 조성해 현대적 스마트시티로 개발할 예정입니다.
• 오르혼 밸리 프로젝트: 국토의 균형적 개발을 위해 국토 중앙의 하르호린(카라코룸)으로 행정 기관을 이전하고, 인구 50만 명 규모의 신도시를 건설할 예정입니다.

 

 

 울란바토르는 과밀화로 인해 여러 도시 문제를 겪고 있으나, 이는 동시에 발전 가능성 (발전 가능성은 투자 가능성?)으로 해석될 수 있습니다. 젊고 빠르게 증가하는 인구는 도시 개발 수요를 지속적으로 증가시키며, 이는 주택 및 인프라 개선의 필요성을 요구하고 있습니다.

 특히, 몽골 정부의 도시 분산 계획과 스마트시티 개발 프로젝트는 울란바토르 및 주변 지역의 지속적인 발전을 이끌 것입니다.

 

 현재 아파트 가격 상승세와 정부의 개발 전략을 고려할 때, 울란바토르의 부동산 시장은 향후 장기적인 성장 잠재력을 가진 발전 가능성이 충분하다고 판단됩니다.

 

 다음번에는 몽골에서 외국인의 부동산 취득에 관한 글을 제공해 보겠습니다.